Em 10 meses, transformamos um apartamento de 110m² no Boqueirão em um produto de altíssimo padrão. R$ 1,15 milhão entrou, R$ 1,73 milhão saiu — lucro de R$ 589 mil, 51,4% de retorno sobre o capital aplicado. Esta é a anatomia completa do projeto, número por número.
Todos os valores extraídos diretamente da planilha de controle. A tese se confirmou na ponta: comprar bem, executar com disciplina, vender no preço certo.
96 lançamentos contábeis ao longo de 283 dias. O pico de desembolso aconteceu em dezembro — quitação do imóvel + início simultâneo de marcenaria, automação e mão-de-obra.
O capital se distribuiu entre quatro grandes blocos. A aquisição respondeu por 57% do total. A obra — o coração do projeto — representou 31% e foi entregue 16,5% abaixo do orçamento inicial.
Disciplina orçamentária mês a mês. Em quase todas as frentes, o realizado ficou abaixo do orçado — exceto Automação e Eletrodomésticos, onde o cliente final exigiu upgrade premium (e validou via valorização do m²).
O m² foi o termômetro: comprado por R$ 5.909, entregue como produto de R$ 15.772. Multiplicação de 2,67x — alinhada à média de projetos do nosso portfólio na região.
O ciclo completo do projeto, em três grandezas. Capital aplicado de um lado, valor recuperado do outro, e o lucro entre os dois — tudo em 10 meses.
Para colocar os 51,4% do projeto Atlante em perspectiva. Considerando o ciclo real do projeto (10 meses · Out/24 a Ago/25) frente às alternativas tradicionais.
Líquido de impostos · estimativa com base no rendimento médio nominal do período.
Bruto · período Out/24 a Ago/25. Produtos como CDB e Tesouro acompanham essa referência.
ROI realizado sobre o capital investido no ciclo completo. ≈ 4,9x o CDI do período.
51,4% de retorno sobre o capital aplicado em 10 meses — após todos os custos diretos do projeto, incluindo os R$ 104 mil de corretagem. Um ciclo limpo, sem letras miúdas.
O Atlante não foi sorte — foi processo. Três etapas, repetidas em cada projeto do portfólio. Mais de 23 obras analisadas e R$ 30M em obras executadas operam sob o mesmo método.
Antes de qualquer assinatura, a calculadora do Vale a Obra projeta o resultado. No Atlante, o cenário-base previa lucro de R$ 480 mil. Entregamos R$ 589 mil — 22% acima do projetado.
96 lançamentos contábeis, conciliação bancária diária e reuniões semanais com o comitê de obras. Toda saída acima de R$ 5 mil passa por aprovação dupla. Resultado: 16,5% abaixo do orçado.
Apresentação do imóvel pronto, fotografia profissional, tour 3D Matterport e captação ativa de compradores antes do lançamento. O Atlante foi vendido em menos de 60 dias a R$ 15.772/m².
Estamos selecionando parceiros para os próximos projetos do portfólio em Santos e São Paulo. Conheça a tese, o método e os próximos imóveis sob contrato.