Em 12 meses, ressignificamos um apartamento de 155m² no centro de São Paulo. R$ 1,39 milhão entrou, R$ 1,75 milhão saiu — lucro de R$ 357 mil, 25,6% de retorno sobre o capital aplicado. O maior projeto do portfólio Retrofit até então, executado com disciplina cirúrgica de capital.
Todos os valores extraídos diretamente da planilha de controle. 144 lançamentos contábeis ao longo de 12 meses. A obra foi entregue 10% abaixo do orçado — e o produto saiu pelo preço-alvo definido no início.
144 lançamentos ao longo de 351 dias. O pico de desembolso aconteceu em novembro — quitação do imóvel + início do empreiteiro principal (Alemão) + acabamentos. As vendas começaram em maio.
O capital total se distribuiu entre quatro grandes blocos. A aquisição respondeu por 64% do investimento — característica de um projeto de m² premium. A obra, 32%, foi entregue 10% abaixo do orçamento inicial.
Disciplina orçamentária mês a mês. Em todas as frentes, o realizado ficou em linha ou abaixo do orçado — exceto Eletrodomésticos e Automação, onde o briefing foi deliberadamente upgradado para premium (e validado via velocidade de venda).
O m² foi o termômetro: comprado por R$ 5.710, entregue como produto de R$ 11.290. Multiplicação de 1,98x — sem extravagância: foi a obra inteligente que fez o mercado entender o valor do endereço.
O ciclo completo do projeto, em três grandezas. Capital aplicado de um lado, valor recuperado do outro, e o lucro entre os dois — tudo em 12 meses.
Para colocar os 25,6% do projeto Avanhandava em perspectiva. Considerando o ciclo real do projeto (12 meses · Jul/24 a Jul/25) frente às alternativas tradicionais.
Líquido de impostos · estimativa com base no rendimento médio nominal do período.
Bruto · período Jul/24 a Jul/25. Produtos como CDB e Tesouro acompanham essa referência.
ROI realizado sobre o capital investido no ciclo completo. ≈ 2,0x o CDI do período.
25,6% de retorno sobre o capital aplicado em 12 meses — após todos os custos diretos do projeto. Um ciclo limpo, sem letras miúdas.
O Avanhandava não foi sorte — foi processo. Três etapas, repetidas em cada projeto do portfólio. Mais de 23 obras analisadas e R$ 30M em obras executadas operam sob o mesmo método.
Antes de qualquer assinatura, a calculadora do Vale a Obra projeta o resultado. No Avanhandava, o cenário-base previa lucro de R$ 290 mil. Entregamos R$ 357 mil — 23% acima do projetado, principalmente pela economia na obra.
144 lançamentos contábeis, conciliação bancária diária e reuniões semanais com o comitê de obras. Toda saída acima de R$ 5 mil passa por aprovação dupla. Resultado: 10% abaixo do orçado, com escopo premium em automação e eletros.
Apresentação do imóvel pronto, fotografia profissional, tour 3D Matterport e captação ativa via rede de corretores parceiros. O Avanhandava foi vendido a R$ 11.290/m² — alinhado ao topo da faixa de mercado para o endereço.
Estamos selecionando parceiros para os próximos projetos do portfólio em Santos e São Paulo. Conheça a tese, o método e os próximos imóveis sob contrato.