Em 11 meses, transformamos um apartamento de 290m² em Santos. R$ 1,75 milhão entrou, R$ 2,34 milhões saíram — lucro de R$ 588 mil, 33,6% de retorno sobre o capital aplicado. O maior projeto do portfólio Retrofit em volume e área — entregue como produto premium pronto para morar.
Todos os valores extraídos diretamente da planilha de controle. 149 lançamentos contábeis ao longo de 11 meses. O maior projeto do portfólio em volume de capital, com upgrade premium em decoração e mobília que se pagou na velocidade da venda.
149 lançamentos ao longo de 318 dias. O pico de desembolso aconteceu em dezembro/2023 — quitação do imóvel + início da obra. A venda concluída em outubro/2024 fechou o ciclo.
O capital se distribuiu entre quatro grandes blocos. A aquisição respondeu por 53% do investimento. A obra — premium em decoração e mobília — respondeu por 41%, entregando um produto de classe diferenciada e capturando valor máximo na venda.
A obra excedeu o escopo inicial em três frentes — decoração, mobília e eletros premium. Investimento estratégico para entregar um produto de classe diferenciada e capturar valor máximo na venda. O resultado: R$ 8.069/m² na saída, 2,52x o m² de aquisição.
O m² foi o termômetro: comprado por R$ 3.207, entregue como produto de R$ 8.069. Multiplicação de 2,52x — a maior valorização absoluta entre os projetos da Retrofit, refletindo o impacto do investimento premium em decoração e mobília.
O ciclo completo do projeto, em três grandezas. Capital aplicado de um lado, valor recuperado do outro, e o lucro entre os dois — tudo em 11 meses.
Para colocar os 33,6% do projeto Mansão dos Nobres em perspectiva. Considerando o ciclo real do projeto (11 meses · Nov/23 a Out/24) frente às alternativas tradicionais.
Líquido de impostos · estimativa com base no rendimento médio nominal do período.
Bruto · período Nov/23 a Out/24. Produtos como CDB e Tesouro acompanham essa referência.
ROI realizado sobre o capital investido no ciclo completo. ≈ 3,4x o CDI do período.
33,6% de retorno sobre o capital aplicado em 11 meses — após todos os custos diretos do projeto. O maior projeto do portfólio em capital mobilizado e em valorização absoluta de m².
O Mansão dos Nobres não foi sorte — foi processo. Três etapas, repetidas em cada projeto do portfólio. Mais de 23 obras analisadas e R$ 30M em obras executadas operam sob o mesmo método.
Antes de qualquer assinatura, a calculadora do Vale a Obra projeta o resultado. No Mansão, o cenário-base previa retorno positivo. Entregamos lucro de R$ 588 mil, 33,6% sobre o capital em 11 meses — um dos maiores ROIs absolutos do portfólio.
149 lançamentos contábeis, conciliação bancária diária e reuniões semanais com o comitê de obras. Toda saída acima de R$ 5 mil passa por aprovação dupla. O escopo foi deliberadamente upgradado em decoração e mobília para capturar valor máximo na venda.
Apresentação do imóvel pronto, fotografia profissional, tour 3D Matterport e captação ativa via rede de corretores parceiros. O Mansão foi vendido a R$ 8.069/m² — 2,52x o m² de aquisição, a maior valorização absoluta do portfólio Retrofit.
Estamos selecionando parceiros para os próximos projetos do portfólio em Santos e São Paulo. Conheça a tese, o método e os próximos imóveis sob contrato.