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Vale a Obra · Calculadora
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Simule a viabilidade do seu investimento antes de assinar qualquer contrato.
🔑
Locação Longa Duração
Renda passiva mensal, yield, payback e comparativo PF vs PJ.
→
🌊
Temporada / Airbnb
Diária, ocupação, gestora, break-even e sazonalidade.
→
🏷️
Reformar para Vender
ROI do flip — compra, obra, venda, imposto sobre ganho de capital e margem líquida.
→
Locação Longa Duração
⚠️ Todos os campos são essenciais para a análise. Os resultados são estimativas para tomada de decisão — consulte sempre um contador e um especialista imobiliário antes de investir.
🏠 O Imóvel
R$
m²
🔧
Básico
~R$1.760/m²
Elétrica, hidráulica, pintura, acabamento essencial. Sem marcenaria.
Marcenaria, automação, decoração e iluminação projetada. Premium.
✏️
Sei o valor
Personalizado
Já tenho orçamento em mãos.
——
R$
Não
Sim
R$
Imóvel mobiliado valoriza 15–25% no aluguel
🔑 A Locação
R$
%
0% se gerenciar diretamente
R$
R$
Período sem inquilino — recomendado: 1 mês
💳 Forma de Aquisição
À vista
Financiamento
Consórcio
R$
R$
📊 Tributação e Projeção
Pessoa Física
Pessoa Jurídica
Comparar ambos
%
Histórico Santos/litoral SP: 5–8% a.a.
🟢
—
—
Investimento e Retorno
Total investido (compra + obra + ITBI/cartório ~4%)
—
Yield bruto anual (aluguel anual ÷ total investido, antes de impostos)
—
Yield líquido anual — PF (retorno após impostos, taxas e vacância)
—
Fluxo Mensal — Pessoa Física (Carnê-Leão)
Fluxo Mensal — Pessoa Jurídica (Lucro Presumido)
Indicadores de Retorno
Payback da obra (meses para recuperar o custo da reforma)
—
Payback total (meses para recuperar todo o capital investido)
—
Renda líquida mensal PF (o que sobra no bolso após todos os custos)
—
📋 Análise Profissional Avançada
Comparativo de financiamento, consórcio contemplado, carta com lance e análise tributária detalhada
💡 Análise profissional ativada. Os comparativos abaixo consideram os dados que você informou aplicados em diferentes estruturas de aquisição.
🏗️ Formação de Patrimônio
ℹ️ Projeção estimada. Os valores abaixo são calculados com a taxa de valorização que você informou no campo "Valorização estimada ao ano". Não representam uma garantia de mercado. Histórico de referência para Santos/litoral SP: 5–8% a.a. nos últimos 10 anos.
Valor do imóvel em 5 anos (projeção)
—
—
Valor do imóvel em 10 anos (projeção)
—
—
Patrimônio total em 10 anos (valorização estimada + renda líquida acumulada)
⚠️ Todos os campos são essenciais para a análise. Os resultados são estimativas para tomada de decisão — consulte sempre um contador e um especialista imobiliário antes de investir.
🏠 O Imóvel
R$
m²
🔧
Básico
~R$1.760/m²
Elétrica, hidráulica, pintura, acabamento essencial. Sem marcenaria.
Marcenaria, automação, decoração e iluminação projetada. Premium.
✏️
Sei o valor
Personalizado
Já tenho orçamento em mãos.
——
R$
Básico
~R$12.000
Eletros, essencial funcional
Médio
~R$25.000
Mobiliado decorado, pronto para morar
Premium
~R$45.000
Alto padrão, marcenaria + design
Personalizado
Sei o valor
Tenho orçamento definido
R$
Cama, sofá, utensílios, smart TV, amenities
🌊 A Operação
R$
%
Santos: alta ~85% · baixa ~40% · média anual ~60%
Airbnb
Booking
Direto
%
R$
Hóspede
Proprietário
Não — eu mesmo
Sim — terceirizado
%
💰 Despesas Fixas
R$
R$
R$
Amenities, reposição, pequenos reparos
💳 Aquisição e Tributação
À vista
Financiamento
Consórcio
R$
Pessoa Física
Pessoa Jurídica
Comparar ambos
%
Histórico Santos litoral: 5–8% a.a.
⚠️ Verifique: se o regulamento do condomínio permite locação de temporada antes de investir.
⚠️ Sazonalidade em Santos: Alta temporada (dez–fev) ~90% de ocupação. Baixa (mai–ago) ~35–40%. Sua taxa de —% representa a média anual.
🟢
—
—
Investimento e Retorno
Total investido (compra + obra + mobília + ITBI/cartório)
—
Yield bruto anual (receita bruta anual ÷ total investido)
—
Yield líquido anual — PF (retorno após todas as despesas e impostos)
—
Fluxo Mensal — Pessoa Física
Fluxo Mensal — Pessoa Jurídica (Lucro Presumido)
Indicadores Airbnb
Break-even de ocupação (mín. de diárias/mês para não ter prejuízo)
—
RevPAD (receita por dia disponível no mês, incluindo dias vazios)
—
Renda líquida mensal — PF (o que sobra no bolso após tudo)
—
📋 Análise Profissional Avançada
Comparativo de financiamento, consórcio contemplado, carta com lance e tributação detalhada
💡 Análise profissional ativada. Comparativos calculados com base nos dados da sua simulação.
🏗️ Formação de Patrimônio
ℹ️ Projeção estimada. Os valores abaixo são calculados com a taxa de valorização que você informou no campo "Valorização estimada ao ano". Não representam uma garantia de mercado. Histórico de referência para Santos/litoral SP: 5–8% a.a. nos últimos 10 anos.
Valor do imóvel em 5 anos (projeção)
—
—
Valor do imóvel em 10 anos (projeção)
—
—
Patrimônio total em 10 anos (valorização estimada + renda líquida acumulada)
⚠️ Todos os campos são essenciais para a análise. Os resultados são estimativas para tomada de decisão — consulte sempre um contador e um especialista imobiliário antes de investir.
🏠 O Imóvel
R$
m²
🔧
Básico
~R$1.760/m²
Elétrica, hidráulica, pintura, acabamento essencial. Sem marcenaria.
Marcenaria, automação, decoração e iluminação projetada. Premium.
✏️
Sei o valor
Personalizado
Já tenho orçamento em mãos.
——
R$
Inclua projeto, materiais e mão de obra
meses
Afeta o ROI anualizado
Não
Sim
Básico
~R$12.000
Eletros, essencial funcional
Médio
~R$25.000
Mobiliado decorado, pronto para morar
Premium
~R$45.000
Alto padrão, marcenaria + design
Personalizado
Sei o valor
Tenho orçamento definido
R$
💰 A Venda
R$
%
Padrão de mercado: 5–6% do valor de venda
R$
Google Ads, landing page, fotografia, vídeo, etc.
💳 Custos de Transação
%
Geralmente 3–4% do valor de compra
R$
Juros pagos se financiado ou custo de oportunidade do capital
📊 Tributação
Pessoa Física
Pessoa Jurídica
Comparar ambos
PF: Ganho de capital progressivo — 15% até R$5M · 17,5% de R$5M a R$10M · 20% de R$10M a R$30M. PJ (Lucro Presumido): ~6,73% sobre a receita bruta de venda (IRPJ + CSLL + PIS/COFINS).
🟢
—
—
Composição do Investimento
Resultado da Operação — Pessoa Física
Resultado da Operação — Pessoa Jurídica (Lucro Presumido)
Indicadores de Rentabilidade
Lucro líquido — PF (após todos os custos e imposto sobre ganho de capital)
—
ROI — PF (retorno sobre o total investido)
—
ROI anualizado — PF (considerando o prazo da obra)
—
Margem bruta (venda − custos, antes do imposto)
—
Custo total por m² (total investido ÷ metragem)
—
Valor de venda por m² (preço de venda ÷ metragem)
—
📋 Análise Profissional Avançada
Comparativo de cenários: venda mais rápida com desconto vs venda no preço ideal, e impacto do prazo no ROI anualizado
💡 Análise profissional ativada. Cenários calculados com base nos dados da sua simulação.