Vale a Obra
Calculadora →
Calculadora de viabilidade · 2026

Vai valer
a obra?
Calcule antes
de assinar.

A maioria dos investidores compra um imóvel na intuição e descobre o erro dentro da obra. Aqui você simula compra, reforma e operação em 3 minutos — antes do contrato.

Iniciar simulação → Como funciona
+23
Projetos retrofit
+R$ 30M
Em obras analisadas
3 min
Para sua viabilidade
Simulador rápido 3 cliques

Veja seu retorno
em segundos

Aluguel longa duração — preencha 3 campos e veja yield, renda mensal e payback estimados. Para análise completa, vá para a calculadora.

🔑 Longa duração
🌊 Airbnb
🏷️ Flip
R$
m²
R$
Total investido
R$ 545k
Compra + obra + ITBI
Yield líq. anual
5,4%
PF, depois de impostos
Renda líquida/mês
R$ 2.450
No bolso
Payback
185 meses
~15,5 anos
Análise completa na calculadora →
+23 projetos retrofit executados
Santos · São Paulo · Litoral SP
Co-autor "Orçamento e Obra 2026"
Grupo Retrofit
As 5 objeções

O que você pensa que sabe
sobre investir em imóveis.

A gente já errou e acertou de tudo um pouco. Aqui estão as 5 frases que mais ouvimos — e por que elas, na prática, não se sustentam quando você tem método.

Objeção 01

"Reforma é arriscado — pode estourar o orçamento e eu ficar no prejuízo."

É arriscado quando você não calcula. Os parâmetros da nossa calculadora vêm de obras reais — orçamento, contingência e custo por m² já são os praticados no mercado. A surpresa é o que matamos.

Resposta no método
Objeção 02

"O mercado está inflacionado — não tem mais apartamento barato."

Tem — só não está no Zap. Imóveis bem precificados vêm de leilão, ocupação, espólio, prédio antigo em região revitalizada. Ensinamos a achar, e ensinamos a calcular se vale.

Resposta no método
Objeção 03 · A maior delas

"Não tenho capital suficiente — preciso de muito dinheiro pra entrar nesse mercado."

Esse mito custa caro. Existe consórcio contemplado, carta com lance, financiamento com aluguel cobrindo a parcela, sociedade entre investidores. Há mais formas de entrar do que de ficar de fora. A calculadora compara cada uma para o seu cenário.

Resposta no método
Objeção 04

"Prefiro renda fixa — é mais segura e não dá trabalho."

Renda fixa rende sobre o que você tem. Imóvel rende sobre o que você financia. Compare 100k investidos no CDB com 100k de entrada num imóvel de 500k — em 10 anos a diferença é desconfortável.

Veja a comparação abaixo
Objeção 05

"Não sei avaliar se o imóvel tem margem — tenho medo de pagar caro."

É exatamente o que a calculadora resolve. Você sai da simulação sabendo quanto investir, quanto sobra no bolso, em quantos meses recupera, e se faz mais sentido como PF ou PJ.

Resposta no método
Método em 4 passos

Da intuição
ao contrato com método.

Investidor que ganha dinheiro em retrofit não é o que tem mais coragem. É o que faz mais conta. Aqui está a ordem certa.

01

Simular

Preencha valor de compra, metragem, nível da obra e modo de operação. A calculadora roda os números reais de mercado e devolve sua viabilidade — semáforo verde, amarelo ou vermelho.

02

Entender

Você vê yield bruto e líquido, payback, fluxo mensal, comparativo PF vs PJ, formação de patrimônio em 5 e 10 anos. Tudo explicado com nota de rodapé pra ninguém ficar perdido.

03

Decidir

Receba o relatório no e-mail, fale com um consultor da nossa rede ou use o método sozinho. Sem pressão de venda — a meta é você fechar negócio bom, não o nosso.

04

Escalar

Entre na comunidade. Vê oportunidades antes do mercado, troca com investidores que executaram, e aprende com o erro dos outros antes de cometer o seu.

Giancarllo Chiaratti — CFO Grupo Retrofit
Quem está por trás

Construído por quem
já errou e acertou
obra de verdade.

Giancarllo Chiaratti é CFO e sócio do Grupo Retrofit, empresa que já executou mais de 20 projetos de retrofit em Santos e São Paulo. É co-autor do ebook Orçamento e Obra 2026.

A diferença do Vale a Obra não é a ferramenta. É a inteligência calibrada. Os números da calculadora — custo por m², tributos, margem, vacância — refletem o que realmente acontece dentro de uma obra que vai do papel ao habite-se. Não é planilha de internet, é o aprendizado de quem assinou cheque.

+23
Projetos retrofit entregues
+R$ 30M
Em obras analisadas
21 anos
De experiência no setor
6 anos
Operando o Grupo Retrofit
Cases reais executados

Não é teoria.
É obra entregue.

Três projetos do Grupo Retrofit que servem de prova de conceito do método. Capital aplicado, lucro líquido, ROI no ciclo — números reais, não estimativa de planilha de internet.

Boqueirão · Santos/SP 01
51,4%
ROI no ciclo · 10 meses
Out/2024 → Ago/2025

Apê Atlante

Apartamento de 110m² no Boqueirão. R$ 1,15 milhão entrou, R$ 1,73 milhão saiu — lucro líquido de R$ 589 mil. O m² foi de R$ 5.909 para R$ 15.772.

110m²
Área
R$ 589k
Lucro líq.
2,67x
Valoriz. m²
Ver case completo
Centro · São Paulo/SP 02
25,6%
ROI no ciclo · 12 meses
Jul/2024 → Jul/2025

Apê Avanhandava

Apartamento de 155m² no centro de São Paulo. R$ 1,39 milhão entrou, R$ 1,75 milhão saiu — lucro líquido de R$ 357 mil. Obra entregue 10% abaixo do orçado.

155m²
Área
R$ 357k
Lucro líq.
1,98x
Valoriz. m²
Ver case completo
Santos/SP 03
33,6%
ROI no ciclo · 11 meses
Nov/2023 → Out/2024

Apê Mansão dos Nobres

Apartamento de 290m² em Santos. R$ 1,75 milhão entrou, R$ 2,34 milhões saíram — lucro líquido de R$ 588 mil. A maior valorização absoluta de m² do portfólio.

290m²
Área
R$ 588k
Lucro líq.
2,52x
Valoriz. m²
Ver case completo
Imóvel vs Renda Fixa

O comparativo que
seu gerente não vai te mostrar.

Cenário: R$ 100.000 disponíveis. CDB rendendo 100% do CDI (~12% a.a.) versus entrada em imóvel de R$ 500.000 (financiando o resto), com aluguel cobrindo parcela. Projeção de 10 anos.

Indicador (10 anos)
CDB 100% CDI
Imóvel financiado
Capital próprio aportado
R$ 100.000
R$ 100.000
Patrimônio adquirido inicial
R$ 100.000
R$ 500.000
Renda mensal gerada
R$ 0 (reinveste)
Aluguel cobre parcela
Valor em 10 anos (após IR)
~R$ 263.000
~R$ 815.000
Diferença líquida
—
+R$ 552.000

* Imóvel considera valorização de 6% a.a. e aluguel cobrindo 100% da parcela do financiamento. Cenário ilustrativo — sua simulação real depende de mil variáveis. Para isso existe a calculadora.

Comunidade Vale a Obra

Investidor sozinho
erra mais.

Toda semana enviamos um imóvel pré-analisado, um caso real comentado e um corte do livro Orçamento e Obra. É a coisa mais útil que pode chegar no seu e-mail essa semana.

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